Un propriétaire de cinquante-quatre ans possède un trois-pièces à Rouen, loué depuis dix-neuf ans à une retraitée qui a eu soixante-sept ans en mars. Il souhaite le reprendre pour y loger son fils, le bail arrive à échéance le 30 novembre, et le congé pour reprise lui semble acquis : le fils est un bénéficiaire que la loi admet. Il ignore que l’âge et les revenus de la locataire peuvent faire échouer son projet, même avec un congé parfaitement rédigé et envoyé dans les temps.
Un congé ordinaire, d’abord
Le principe est connu : lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, ou par un motif légitime et sérieux. Il doit indiquer le motif, et en cas de reprise, le nom et l’adresse du bénéficiaire ainsi que son lien avec le bailleur. Ce lien ne peut être qu’avec le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire de pacte civil de solidarité, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants ou ses descendants, ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin. Le fils du propriétaire répond à cette liste.
Le seuil de soixante-cinq ans et le plafond de ressources
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 contient pourtant une protection particulière. Le bailleur ne peut pas s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés, fixé par arrêté du ministre chargé du logement. Il y a une condition à cette interdiction : le bailleur ne peut contourner la règle que s’il offre au locataire un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans les limites géographiques prévues par la loi.
La protection s’étend à une situation voisine. Elle s’applique aussi lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans qui vit habituellement dans le logement et qui remplit la condition de ressources. Le texte vérifie alors le cumul : le montant annuel des ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer doit rester inférieur au plafond.
L’exception du bailleur retraité
La règle a une limite qui intéresse beaucoup de propriétaires : elle ne s’applique pas lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans, ni lorsque ses ressources annuelles sont inférieures au plafond. Un propriétaire de soixante-huit ans, titulaire d’une petite pension, peut donc donner congé même à un locataire protégé. Pour le propriétaire rouennais de l’exemple, âgé de cinquante-quatre ans et dont les revenus dépassent le plafond, la protection joue pleinement.
Les dates d’appréciation comptent. L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat, alors que le montant des ressources est apprécié à la date de notification du congé. Pour un bail qui s’achève le 30 novembre, la locataire doit avoir plus de soixante-cinq ans à cette date, et ses revenus sont examinés au jour où le congé lui est notifié, c’est-à-dire au plus tard fin mai.
Vérifier avant d’écrire
Un calendrier de contrôle évite de découvrir la protection trop tard. Le propriétaire de l’exemple peut, dès le printemps précédant l’échéance, demander au locataire un avis d’imposition ou tout justificatif de ses ressources, vérifier la date de naissance indiquée dans le bail ou dans les pièces du dossier, et noter la date limite de réception du congé. Si les conditions de la protection sont réunies, la reprise pour loger son fils ne sera possible qu’avec l’offre d’un logement adapté, ce qui suppose d’en disposer dans la même zone géographique.
Avant d’envoyer un congé, il faut donc contrôler l’âge du locataire, ses ressources connues ou déclarées, et le sien. Un congé envoyé en méconnaissance de cette protection s’expose à la contestation, avec la perte de plusieurs mois et la reconduction du bail. Le locataire de plus de soixante-cinq ans protégé fait l’objet d’un guide qui décrit la condition de ressources, l’offre de relogement et les cas où le bailleur peut passer outre. Pour la reprise elle-même, Mon Avocat Bailleur précise qui peut bénéficier d’un congé pour reprise, avec la liste des liens de parenté admis et la façon de justifier le caractère réel et sérieux de la décision.
