Créer une SCI (Société Civile Immobilière) : pourquoi et comment faire ?

by Lucas Ponceau

Si vous êtes en train de réaliser un projet d’investissement immobilier, une interrogation vous vient peut-être à l’esprit : vous devez-vous créer une SCI pour acquérir et exploiter le bien ?. La création d’une SCI présente de nombreux bénéfices pour les investisseurs.

Cet article aborde les avantages à opter pour une SCI dans le cadre d’un investissement immobilier et vous donne les informations dont vous avez besoin pour répondre à cette question : pourquoi créer une SCI ? Nous vous expliquerons également les conditions et les étapes pour constituer une SCI.

Créer une SCI

Si vous réalisez un projet d’investissement immobilier, vous vous demandez peut-être : devrais-je créer une SCI pour acquérir et exploiter le bien ?. La création d’une SCI a de nombreux avantages pour les investisseurs.

Cet article traite des bénéfices à opter pour une SCI dans le cas d’un investissement immobilier et vous fournit les informations dont vous avez besoin pour répondre à cette question : à quoi sert de créer une SCI ? Nous vous expliquerons aussi les conditions et les étapes pour établir une SCI.

Créer une SCI

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Raisons de créer une SCI pour acheter un bien immobilier à plusieurs

La constitution d’une SCI est un outil juridique qui rend facile l’achat d’un bien immobilier à plusieurs. Les parts sociales sont réparties entre les associés proportionnellement à leur apport financier. La réunion des capitaux permet d’augmenter la capacité d’achat et de faciliter l’obtention de fonds externes.

Les associés ont la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux au niveau de l’imposition des bénéfices : le régime des sociétés de personnes et l’impôt sur les sociétés (IS). Ce dernier offre plusieurs avantages, notamment l’imposition seulement au niveau de la société, le choix entre la distribution et la capitalisation des bénéfices et l’amortissement de l’immeuble.

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La SCI est un bon instrument de transmission de patrimoine, car il suffit de céder les parts sociales. La procédure est plus simple et moins coûteuse que la transmission d’un bien immobilier. Également, la transmission peut se faire progressivement. La SCI permet également d’éviter l’indivision entre les enfants en cas de décès des propriétaires.

La création de la SCI donne aux associés la possibilité de fixer librement les règles de prises de décisions. Les gérants sont chargés d’assurer la gestion du bien et de convoquer les assemblées.

Les plus-values de cession sont avantageuses avec une SCI, car il est possible de bénéficier d’un abattement pour durée de détention calculé à compter de la date de souscription ou d’acquisition des titres, peu importe la date d’acquisition de l’immeuble.

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Comment créer une SCI ?

Les conditions à remplir pour créer une SCI

Afin de pouvoir former une SCI, il est essentiel d’être au moins deux associés. Ces derniers deviennent associés d’une SCI en effectuant un placement de capital social. Il est possible pour un mineur, non émancipé, et une personne morale, de devenir associés d’une SCI.

En ce qui concerne les caractéristiques de la société :

  • L’activité principale d’une SCI est impérativement liée à l’immobilier. Elle peut néanmoins effectuer des transactions commerciales secondaires.
  • Des gérants sont nommés, ils sont en charge de représenter la société. Les décisions sont prises par les associés lors d’une assemblée.
  • Les gains sont imposables entre les mains des associés, ou à l’impôt sur les sociétés.
  • Lorsque les associés envisagent de céder leur bien immobilier, ils peuvent vendre leurs parts sociales, ou le bien par l’intermédiaire de la SCI pour le réinvestir dans un autre projet.

Pour terminer, la réalisation de plusieurs formalités est nécessaire pour la création d’une SCI et l’obtention de son immatriculation (voir ci-dessous). Des statuts doivent être rédigés.

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Les formalités à accomplir pour créer une SCI

Pour la création d’une SCI, des étapes sont à suivre. La première étape est de former la société en rédigeant et en signant ses statuts. Ensuite, il faut effectuer toutes les formalités nécessaires pour une demande d’immatriculation de la société. Les associés peuvent se charger des procédures, les déléguer à un professionnel (avocat, notaire, expert-comptable) ou utiliser un service en ligne pour créer la SCI.

Suivez, dans l’ordre chronologique, les procédures à réaliser pour créer une SCI :

  • rédiger les statuts et effectuer les apports,
  • nommer le gérant de la société s’il n’est pas désigné directement dans les statuts,
  • publier un avis de constitution au journal d’annonces légales,
  • remplir et signer une déclaration de création d’une SCI (M0),
  • assembler tous les documents requis pour imprimer la société,
  • Envoyer le dossier de demande d’immatriculation.

Si la création de la SCI prévoit l’apport en capital d’un bien immobilier, l’opération nécessite la rédaction d’un acte notarié. Nous vous fournissons des informations détaillées à ce sujet ici : Les démarches de création d’une SCI.


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Les prix et les tarifs à prévoir pour la création d’une SCI

Le coût total à prévoir pour créer une SCI dépend essentiellement du choix effectué par les associés en ce qui concerne les démarches d’immatriculation. En fait, ce budget comprend deux éléments :

  • le prix des formalités obligatoires : publication d’un avis au journal d’annonce légales et frais de greffe pour l’immatriculation ;
  • les tarifs du professionnel qui se charge des procédures, ou du service en ligne utilisé, lorsque les associés ne se chargent pas eux-mêmes des formalités.

Nous vous donnons des informations détaillées à ce sujet ici : combien coûte la création d’une SCI ?

Autres publications sur le thème de la SCI :

  • Le capital social des SCI
  • Acheter un immeuble avec une SCI
  • La SCI de construction vente

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