Le régime fiscal des SCI : IR ou IS ?

by Lucas Ponceau

Une Société Civile Immobilière (SCI) est, par principe, soumise à l’impôt sur le revenu (IR) mais ses associés peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Ce choix du régime fiscal de la SCI a pour conséquence l’imposition des bénéfices et des plus-values immobilières

Cette page vous présente le fonctionnement des SCI à l’IR et des SCI à l’IS, puis vous offre un récapitulatif comparatif entre ces deux régimes fiscaux. 

  • SCI à l’IR (Impôt sur le revenu)
  • SCI à l’IS (Impôt sur les sociétés)
  • Tableau comparatif SCI à l’IR / SCI à l’IS
Devrais-je choisir une SCI à l'IR ou à l'IS ?

SCI et imposition sur le revenu

Lorsqu’une Société Civile Immobilière est imposée à l’IR, les règles fiscales applicables sont celles des revenus fonciers. La société elle-même n’est pas soumise à l’impôt sur les bénéfices et les plus-values de cession de biens immobiliers. Les associés sont imposés personnellement, comme les particuliers qui sont propriétaires en direct d’un bien immobilier.

Chaque membre de la SCI est imposé sur le revenu de capitaux mobiliers en ce qui concerne la part de bénéfices qui lui revient. Des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2% sont également dus sur les revenus fonciers.

En l’absence de bénéfices, le déficit foncier peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Il peut aussi être porté sur le revenu global de l’associé dans la limite annuelle de 10 700 euros (sans limite dans certains cas).

En ce qui concerne les plus-values sur cession de biens immobiliers, l’associé est imposé selon les règles des plus-values des particuliers, sur sa part dans la SCI. Ces plus-values sont soumises à l’IR au taux de 19% ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Une taxe supplémentaire s’applique si la plus-value imposable est plus grande que 50 000 euros.

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En ce qui concerne l’abattement sur l’IR et les prélèvements sociaux, un abattement progressif s’applique à compter de la 6ème année de détention. Au-delà de 22 ans de détention, la plus-value est exemptée de l’IR, et au-delà de 30 ans, elle est exemptée des prélèvements sociaux.

Enfin, lorsqu’un associé cède des parts d’une SCI à l’IR, il est imposé selon les règles des plus-values immobilières. Les associés personnes morales sont soumis au régime des plus-values professionnelles.

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Fiscalité applicable aux Sociétés Civiles Immobilières (SCI) à l’Impôt sur les Sociétés (IS)

Les associés d’une SCI optant pour l’Impôt sur les Sociétés voient la fiscalité des bénéfices et des plus-values imposée directement à la SCI. En revanche, les associés ne sont imposés que sur les dividendes qu’ils décident de se verser.

Cet article explique en détail le fonctionnement de l’Impôt sur les Sociétés. Les déficits ne peuvent être imputés que sur les bénéfices ultérieurs réalisés par la société.

Les plus-values issues des cessions de biens immobiliers relèvent des règles des plus-values professionnelles. La plus-value s’ajoute donc au montant du bénéfice imposable à l’IS, et les amortissements des biens immobiliers peuvent entraîner des impositions importantes.

Lorsque des parts de SCI à l’IS sont cédées, l’associé est imposé selon les règles des plus-values sur valeurs mobilières pour les personnes physiques, et selon les règles des plus-values professionnelles pour les personnes morales. Dans le cas des personnes physiques, un abattement pour durée de détention est appliqué sur la plus-value si les titres sont détenus depuis au moins 2 ans : 

  • 50% d’abattement pour les titres détenus entre 2 et 8 ans,
  • 65% d’abattement pour les titres détenus plus de 8 ans.

Comparaison : SCI à l’IR vs SCI à l’IS

SCI à l’IR SCI à l’IS
Impôt sur les bénéfices Directement attribué aux actionnaires Aux niveaux de la SCI pour l’impôt sur les sociétés
Coûts d’achat des biens immobiliers Non-déductibles fiscalement Déductibles du bénéfice imposable
Charges déductibles Entretien et réparations, assurances, charges de copropriété, frais de gestion, taxes, intérêts d’emprunt et améliorations sans construction ou agrandissement Tous les frais qui sont bénéfiques pour la société
Amortissement du bien immobilier Pas de déduction fiscale Déductibles du bénéfice imposable
Impôt sur les bénéfices des associés personnes physiques Imposition directe des bénéfices à l’IR au nom de l’associé, dans la catégorie des revenus fonciers Impôt uniquement pour la distribution des dividendes (IR sur les revenus de capitaux mobiliers)
Impôt sur les plus-values de cession des biens immobiliers Imposition en tant que plus-value immobilière Pas d’imposition personnelle. Imposition sociétaire
Impôt sur les cessions des parts Imposition en tant que plus-value immobilière Imposition en tant que plus-value sur valeurs mobilières

À lire également sur les SCI :

  • Les avantages et les inconvénients d’une SCI
  • Les étapes pour constituer une SCI
  • Les démarches à suivre pour créer une SCI

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