Vous vous trouvez à la croisée des chemins, prêt à vous lancer dans l’investissement immobilier locatif ? Deux options s’offrent à vous : le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et la Société Civile Immobilière (SCI). Ces deux régimes présentent des avantages et des inconvénients spécifiques, adaptés à différents profils d’investisseurs et objectifs patrimoniaux.
Les spécificités fiscales du LMNP
Le statut LMNP attire de nombreux investisseurs grâce à ses avantages fiscaux non négligeables. Vous optez pour ce régime et créez votre LMNP en ligne lorsque vous louez des biens meublés à usage d’habitation, sans que les revenus générés ne dépassent 23 000 € par an ou ne représentent plus de 50 % de vos revenus globaux.
L’atout majeur du LMNP réside dans sa fiscalité avantageuse. Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs si vous êtes imposé au régime micro-BIC, applicable jusqu’à 72 600 € de recettes annuelles. Pour les investisseurs plus ambitieux, le régime réel offre la possibilité de déduire l’ensemble des charges liées à votre activité, y compris les amortissements du bien et du mobilier.
La flexibilité patrimoniale de la SCI
La Société Civile Immobilière se distingue du LMNP par sa souplesse en matière de gestion patrimoniale. Vous créez une entité juridique distincte, propriétaire des biens immobiliers, dont vous détenez des parts en tant qu’associé. La SCI facilite la transmission du patrimoine immobilier. Vous pouvez donner progressivement des parts à vos enfants, tout en conservant le contrôle de la gestion des biens.
Le choix du régime fiscal de la SCI influe considérablement sur ses avantages. L’imposition à l’impôt sur le revenu (IR) reste la plus courante. Les revenus et les charges sont alors répartis entre les associés, proportionnellement à leurs parts, et intégrés à leur déclaration personnelle.
Impact sur le financement de votre investissement
Le choix entre LMNP et SCI influence significativement vos options de financement. En LMNP, vous empruntez en tant que personne physique, ce qui simplifie généralement l’obtention d’un prêt bancaire. Les banques apprécient particulièrement ce statut pour son cadre fiscal avantageux et la sécurité qu’il offre en termes de revenus locatifs.
La SCI, quant à elle, emprunte en tant que personne morale. Cette configuration peut compliquer l’accès au crédit, les banques considérant souvent ce type de structure comme plus risqué. Vous pouvez pallier cette difficulté en apportant des garanties personnelles comme un cautionnement des associés.
