La SCI à l’IR (imposée à l’impôt sur le revenu) séduit particulièrement les investisseurs qui souhaitent acquérir un bien locatif à plusieurs tout en conservant une gestion souple et une fiscalité transparente. Vous trouverez dans ce guide tous les avantages de ce type de SCI ainsi que la fiscalité détaillée ainsi que les étapes clés pour créer, financer et gérer une société civile immobilière.
Qu’est-ce qu’une SCI imposée à l’IR ?
La société civile immobilière (SCI) est une structure juridique qui permet à au moins deux associés (personnes physiques ou morales) de détenir et gérer un patrimoine immobilier commun.
La SCI à l’impôt sur le revenu est dite “fiscalement transparente” : la société ne paie pas d’impôt à son niveau ; ce sont les associés qui déclarent leur quote-part de résultats dans leur propre déclaration de revenus.
Chaque année, la société calcule son résultat (loyers encaissés – charges déductibles). Ce résultat est ventilé au prorata des parts de chaque associé puis ajouté, par ces derniers, à leurs autres revenus imposables.
Deux modalités possibles :
- Micro-foncier si la part de l’associé < 15 000 € de loyers bruts : abattement forfaitaire de 30 %.
- Régime réel (obligatoire au-delà ou sur option) : déduction des charges réelles et possibilité de créer un déficit foncier imputable sur le revenu global (plafond 10 700 € par an)
Lors de la vente d’un bien, la plus-value est également répartie entre associés. Ils bénéficient des abattements pour durée de détention (22 ans pour l’IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux).
Pourquoi créer une SCI à l’IR pour investir à plusieurs ?
Mutualiser le financement et répartir les risques
- Apport partagé : chaque associé n’avance qu’une fraction du prix d’achat, ce qui rend l’investissement immobilier plus accessible.
- Capacité d’emprunt élargie : plusieurs revenus et garanties rassurent les banques, facilitant l’obtention du crédit.
- Gestion des parts souple : les parts sociales reflètent précisément la contribution de chacun ; elles peuvent être cédées ou transmises plus facilement qu’un bien détenu en indivision.
Profiter d’une fiscalité transparente et de déductions attractives
- Transparence : la société ne paie pas d’impôt ; les loyers, charges et plus-values sont reportés sur la déclaration de chaque associé, au prorata de ses parts.
- Déficit foncier imputable : les travaux ou charges importantes peuvent générer un déficit déductible du revenu global jusqu’à 10 700 € par an, l’excédent restant reportable dix ans.
- Aucune comptabilité d’entreprise lourde : une tenue simplifiée suffit (livre-journal, formulaire 2072), contrairement à la SCI soumise à l’IS.
Encadrer la relation entre associés et faciliter la transmission
- Statuts personnalisables : règles de vote, droits de sortie, clauses d’agrément… tout peut être prévu pour éviter les conflits.
- Transmission graduelle : donner des parts au fil du temps peut réduire les droits de succession, tout en conservant le contrôle grâce aux clauses statutaires.
- Sortie organisée : en cas de vente, les plus-values suivent le régime « particulier » avec abattements (22 ans pour l’IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux), avantageux à long terme.
Limites à connaître avant de se lancer
- Responsabilité illimitée et indéfinie : chaque associé est tenu des dettes sociales sur son patrimoine personnel, à proportion de ses parts
- Pas d’amortissement du bien : impossible de déduire l’usure comptable ; seuls les travaux et charges réelles sont déductibles
- Imposition au barème progressif : pour les associés très imposés, la charge fiscale peut être plus lourde qu’en SCI à l’IS
- Décisions collégiales : répartition des pouvoirs et règles de majorité doivent être clairement fixées pour éviter les blocages
SCI à l’IR ou à l’IS : quel régime choisir ?
Lorsque plusieurs associés s’unissent pour acquérir un bien locatif, le choix du régime fiscal de la SCI détermine à la fois le niveau d’imposition annuel, la charge administrative et la facture au moment de la revente.
Voici les principaux points de comparaison :
Imposition des loyers
- SCI à l’IR : les loyers nets (après déduction des charges) sont ajoutés, pour chaque associé, à son revenu global et taxés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, puis soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
- SCI à l’IS : la société paie l’impôt sur les sociétés : 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice, puis 25 % au-delà
Charges, travaux et déficit
- IR : toutes les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux d’entretien, taxe foncière…) sont déductibles ; si elles excèdent les loyers, le déficit foncier peut s’imputer sur le revenu global des associés dans la limite de 10 700 € par an (excédent reportable).
- IS : la société peut déduire l’intégralité des charges et, surtout, constater une dotation aux amortissements sur l’immeuble ; ce mécanisme réduit fortement le bénéfice taxable
Amortissement du bien
- IR : la valeur du bien n’est pas amortissable.
- IS : amortir l’immeuble (et le mobilier) sur 20-30 ans est courant ; chaque année, la dotation vient diminuer le résultat imposable
Plus-value lors de la revente
- IR : taxation des particuliers avec abattement pour durée de détention ; exonération totale au bout de 22 ans pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
- IS : plus-value professionnelle calculée sur la valeur nette comptable (diminution par les amortissements) ; elle est soumise au taux IS puis, en cas de distribution, au prélèvement forfaitaire unique de 30 %.
Comment est taxé un associé de SCI à l’IR ?
La quote-part de résultat net vient s’ajouter aux autres revenus de l’associé et est taxée selon le barème 2025 :
- 0 % jusqu’à 11 497 €
- 11 % de 11 498 € à 29 315 €
- 30 % de 29 316 € à 83 823 €
- 41 % de 83 824 € à 180 294 €
- 45 % au-delà
Quelles étapes pour créer et gérer une SCI à l’IR ?
Créer une SCI n’est pas qu’une formalité juridique : c’est une feuille de route en plusieurs étapes qu’il vaut mieux suivre dans l’ordre pour éviter les blocages administratifs et fiscaux.
Rédiger des statuts équilibrés
Les statuts fixent : nom de la SCI, adresse, objet social, durée, montant du capital, règles de vote, pouvoirs du gérant et clauses d’agrément des cessionnaires de parts.
Attention : si un immeuble est apporté à la constitution, les statuts doivent être passés en acte authentique (notaire) et déposés au greffe avec l’acte de nomination du gérant
Répartir les parts & formaliser le pacte d’associés
- Capital libre ; la répartition des parts traduit la contribution de chacun.
- Un pacte d’associés (ou clauses spécifiques dans les statuts) encadre droit de sortie, modalités de vote renforcé, préemption, etc.
Immatriculer la SCI en ligne (formulaire M0 électronique)
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, toutes les formalités (création, modification, radiation) se déposent exclusivement sur le Guichet unique INPI ; les CFE ont disparu.
Publier l’annonce légale de constitution
La SCI n’existe juridiquement qu’après la parution de l’avis de création dans un journal d’annonces légales (JAL) ; vous devez joindre l’attestation au dossier d’immatriculation.
Ouvrir le compte bancaire
La banque bloque le capital et remet une attestation de dépôt à joindre au dossier numérique. En pratique, nombre d’associés versent le capital après l’immatriculation si les statuts le prévoient.
