Propriétaires et locataires : nouvelle loi caution loyer en 2021 ?

Quels sont les différents moyens de protection dont disposent les bailleurs et les locataires ?

Garantie des loyers impayés (GLI) pour les propriétaires

Pour se prémunir, un bailleur a la possibilité de souscrire une assurance «loyers impayés», également appelée «garantie des loyers impayés» (GLI). Certaines compagnies d’assurance proposant des assurances habitation offrent la faculté de souscrire une GLI.

Il peut directement s’adresser à l’assureur de son choix. Il recherche alors lui-même les meilleures conditions d’assurance auprès des professionnels (tarif de la cotisation, étendue de la protection…).

La nature et l’étendue des garanties divergent selon les contrats et les compagnies d’assurance. En général, la garantie des loyers impayés comprend le remboursement des pertes financières dues au non-paiement des :

• loyers et charges ;
• indemnités d’occupation dues par le locataire ;
• frais de procédure et de recouvrement.

Il est parfois possible de garantir aussi le risque de non-paiement des réparations locatives, du déménagement et des dégradations.

La garantie Visale, une extension des bénéficiaires en 2021

La garantie Visale est une forme de caution et dispense le locataire de présenter toute autre caution au propriétaire. Un futur locataire peut demander à Action logement de se porter caution pour lui. Pour cela, il doit demander à cette institution la garantie Visale.

Ainsi, si le locataire ne peut pas payer le loyer ou les charges durant le bail, ou les réparations locatives en fin de bail, Action logement versera les sommes dues au bailleur, jusqu’à la somme de 36 mensualités. Puis, c’est au locataire de rembourser Action logement directement.

C’est un service gratuit, pour le locataire et pour le propriétaire, sous certaines conditions. La garantie Visale est ouverte aux publics suivants :

• Les jeunes de moins de 30 ans, quelle que soit leur situation professionnelle ;
• Les salariés du privé ou agricole de plus de 30 ans, s’ils demandent une garantie Visale dans les six mois après leur prise de fonction (hors CDI confirmé) ou dans les six mois qui suivent une mutation ;
• Les personnes éligibles au bail mobilité ;
• Les ménages logés par un organisme d’intermédiation locative.

Sous la ministre du Logement Emmanuelle Wargon, la garantie Visale a été étendue dès le mois de juin 2021. En effet, désormais, tous les salariés gagnant moins de 1 500 euros net par mois peuvent bénéficier de la garantie Visale alors qu’ils n’y étaient pas éligibles avant. Selon le ministère, cette extension du dispositif profitera à environ 6 millions de locataires supplémentaires.

Propriétaire et locataires : à quoi ressemble la proposition de loi de 2020 ?

En 2020, Mickaël Nogal, le député de La République en Marche, a proposé une loi visant à réconcilier propriétaires et locataires. Cette législation contient trois grands points : un nouveau bail, une consignation du dépôt de garantie et un nouveau mandat. Découvrez les détails :

• Pour éviter les conflits de non-restitution du dépôt de garantie, M. Nogal préconise de le confier à un spécialiste de l’immobilier. Ainsi, ce dernier pourra le consigner et le restituer après la fin du bail locatif. La restitution ne se fera qu’avec l’accord du bailleur et du locataire.
• Dans un souci de justice sociale, le député propose de retourner à un seul garant et de réduire le recours à la caution physique au profit d’autres solutions (la garantie Visale, etc.).
• Pour protéger les propriétaires contre les impayés, un nouveau mandat de gestion est proposé par les administrateurs de biens qui verseront le loyer aux bailleurs chaque mois si le locataire ne paie pas.

Cette loi devait être votée en mai 2020 et ainsi entrer en vigueur en 2021. Cependant, ce n’est pas encore le cas, car le Parlement est toujours bloqué par la crise sanitaire. Elle sera soumise au Parlement dans les mois à venir. Affaire à suivre.

Est-il possible de combiner l’assurance loyers impayés et la garantie Visale ?

Les propriétaires ayant souscrit une assurance loyers impayés ne peuvent pas signer de bail avec un locataire couvert par une caution Visale. La combinaison de la garantie Visale avec une assurance loyers impayés ou une caution physique traditionnelle est formellement interdite et le contrat serait nul. À l’heure actuelle, les bailleurs doivent choisir entre ces différentes options. Le ministère du Logement a indiqué son point de vue et des négociations sont en cours quant à un éventuel cumul.

Distinction entre caution et dépôt de garantie en location

Le terme caution est souvent confondu avec le dépôt de garantie, malgré le fait qu’ils sont deux entités complètement différentes. Découvrez comment ils fonctionnent.

Qu’est-ce que le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est une protection pour le propriétaire en cas de loyer impayé ou des charges locatives non réglées par le locataire. Son montant ne peut être supérieur à un mois de loyer hors charge et doit être payé à la signature du bail. Le propriétaire doit remettre le dépôt de garantie dans un délai de 2 mois suivant la restitution des clés et l’état des lieux de sortie. Il est également possible de prélever des sommes sur le dépôt de garantie pour réaliser des travaux de réparation.

Qu’est-ce que la caution lors d’une location ?

La caution est une personne physique ou morale qui accepte de prendre en charge les dettes du locataire en cas de loyer impayé. Elle devient le garant du locataire et est informée de l’engagement qu’elle prend, ainsi que du montant du loyer.

Il existe deux types de caution :

• La caution simple : le bailleur s’adresse d’abord au locataire, puis au garant en cas de non-paiement.
• La caution solidaire : le bailleur peut mettre en demeure la caution dès le premier défaut de paiement.

Questions fréquentes sur la nouvelle loi sur la caution de loyer

• Quel est le dépôt de garantie maximum pour les logements meublés ?

  Pour un logement loué meublé, le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer hors charges.

• Est-ce légal de demander deux mois de caution ?

  Lorsque vous signez un bail de location pour un logement vide, le propriétaire ne peut pas réclamer plus d’un mois de loyer. En revanche, pour un logement loué meublé, il est possible que le dépôt de garantie soit de deux mois de loyers.

• Quel type de sécurité le bailleur peut-il exiger du locataire ?

  Afin de sécuriser le paiement des loyers, le propriétaire d’un logement à louer peut :

  • soit demander un cautionnement, comme une personne physique ou morale (par exemple la garantie Visale),
  • soit souscrire une assurance « loyers impayés ».

• Durée de l’engagement du garant ?

  La durée de l’engagement du garant dépend de ce qui est décidé au moment de la signature, selon son propre choix. Cette durée peut correspondre à la durée entière du contrat ou à une partie de celui-ci. Le garant peut aussi noter le nombre de reconductions de contrat pour lequel il s’engage.

• Quel type d’aide est disponible pour les cautions ?

  Il existe plusieurs aides pour participer au financement d’un dépôt de garantie :

  • Le fonds de solidarité logement (FSL)
  • L’avance Loca-pass
  • La garantie Visale

• Comment et à quel moment le bailleur doit-il rembourser la caution ?

  En fin de bail, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de 2 mois. Mais son montant peut être amputé de retenues.

• Comment le bailleur peut-il retenir partiellement ou totalement la caution ?

  Le bailleur doit envoyer un courrier informant le locataire sortant de la retenue partielle du dépôt de garantie ou, pour les cas les plus sérieux, un courrier informant le locataire la retenue complète du dépôt de garantie.